Immatriculation d’une SCI : Démarches Légales, Documents et Obligations Après Création

L’établissement et l’immatriculation d’une Société Civile Immobilière (SCI) nécessitent plusieurs étapes essentielles. Au terme de la rédaction des statuts adaptés à la finalité des associés, un avis de création doit être enfin publié dans un journal d’annonces légales. Le dossier complet avec plusieurs pièces justificatives doit être alors remis au guichet unique qui procédera à son immatriculation au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Le délai d’immatriculation varie généralement entre une et 2 semaines à partir de la date de dépôt de l’ensemble du dossier.

Immatriculation SCI démarche légale

Points clés à connaître pour l’immatriculation d’une SCI

Dossier à déposer en ligne via le guichet unique de l’INPI.
Statuts signés par tous les associés et acte de nomination du gérant si besoin.
Déclaration des bénéficiaires effectifs obligatoire.
Justificatif de siège social à fournir (domiciliation, quittance…).
Attestation de parution dans un journal d’annonces légales.
Pièces d’identité à fournir selon profil du gérant et des associés.
Délai d’immatriculation : 1 à 2 semaines après dépôt complet.
Rédaction des statuts et collecte des documents peuvent prendre du temps.

Immatriculer une SCI : les étapes clés pour exister légalement

Créer une Société Civile Immobilière (SCI) ne se limite pas à signer des statuts entre associés. Pour qu’elle soit reconnue légalement, il est impératif de l’immatriculer au Registre du commerce et des sociétés (RCS). Ce n’est qu’à cette condition qu’elle acquiert la personnalité juridique et peut agir en son nom propre.

Depuis le 1er juillet 1978, toute société civile doit passer par cette formalité pour être officiellement constituée. Une fois immatriculée, la SCI devient une personne morale : elle peut alors signer des contrats, posséder des biens, engager des actions en justice ou encore être redevable d’impôts.

Étape 1 : Constituer le capital social

Avant de déposer une demande d’immatriculation, les associés doivent former le capital social. Ce capital représente la valeur initiale de la société, répartie entre les associés sous forme de parts sociales. Aucune somme minimale n’est imposée par la loi : il est donc possible de créer une SCI avec un capital de seulement 1 euro.

Deux types d’apports peuvent composer ce capital :

Apport en numéraire : il s'agit d'un apport en argent. Chaque associé effectue un virement sur un compte bancaire ouvert au nom de la SCI. La banque délivre alors un certificat de dépôt des fonds, pièce indispensable pour l’immatriculation.
Apport en nature dans la SCI : il concerne des biens matériels (comme un immeuble ou un véhicule) ou immatériels (comme un droit d’usage). Ces apports doivent être évalués précisément et mentionnés dans les statuts.

Bon à savoir : Il est possible de créer une SCI familiale où un parent intègre un bien immobilier à la SCI et les enfants apportent des sommes symboliques. Cela permet de gérer le patrimoine familial tout en facilitant la transmission future.

Ce que change l’immatriculation de la SCI

Une fois l’immatriculation validée, la SCI obtient un numéro SIREN et devient une entité autonome. Elle est alors soumise à certaines obligations légales, comme :

La tenue d’assemblées générales (au moins une fois par an).
Le dépôt des comptes en cas d’activité commerciale accessoire.
La déclaration fiscale annuelle, même en l’absence de revenus.

Exemple concret : La SCI « Horizon Immo », créée par deux amis pour acheter un appartement locatif à Toulouse, ne pouvait pas signer le compromis de vente tant qu’elle n’était pas immatriculée. Le notaire a exigé le Kbis pour officialiser l’achat.

Les formalités à prévoir après le dépôt

Après avoir constitué le capital, les associés doivent rédiger les statuts, publier une annonce légale dans un journal habilité, puis transmettre un dossier complet au greffe du tribunal compétent. Ce dossier comprend notamment :

Un exemplaire signé des statuts.
Le formulaire M0 complété.
L’attestation de parution de l’annonce légale.
Le justificatif d’occupation du siège social.
Les pièces d’identité des gérants et associés.

Bon à savoir : Si la SCI est domiciliée dans une résidence principale appartenant à l’un des associés, il est possible d'utiliser cette adresse comme siège social, à condition d’obtenir l’accord écrit du propriétaire si nécessaire.

Étape 2 : Rédiger les statuts de la SCI avec rigueur

La rédaction des statuts constitue le socle juridique de la SCI. Ce document fondateur fixe les règles de fonctionnement de la société et précise les engagements de chaque associé. Une rédaction mal pensée ou incomplète peut entraîner des blocages importants, voire nécessiter une modification statutaire ultérieure, souvent longue et coûteuse.

Bon à savoir : Modifier les statuts d'une SCI impose une décision collective, souvent à l’unanimité, suivie d’une publication au journal d’annonces légales et d’un dépôt au greffe. D’où l’importance d’anticiper dès le départ !

Mentions obligatoires à intégrer

Les statuts doivent être rédigés par écrit, sous seing privé ou par acte notarié, et contenir certaines mentions obligatoires prévues par l’article 1835 du Code civil. Voici les éléments à inclure impérativement :

Identité de chaque associé : nom, prénom, adresse et nature de l’apport.
Apports au capital : précisez la nature (numéraire ou en nature) et la répartition des parts sociales.
Forme juridique : la mention « Société Civile Immobilière » doit figurer clairement.
Objet social : il décrit les activités que la SCI est autorisée à exercer (ex. : acquisition, gestion, location de biens immobiliers).
Dénomination sociale : le nom officiel de la SCI, librement choisi.
Siège social : l’adresse, souvent fixée au domicile du gérant ou d’un associé.
Capital social : son montant, sa répartition, et s’il est fixe ou variable.
Durée de vie : la durée maximale est de 99 ans, mais peut être plus courte.
Règles de fonctionnement : désignation du ou des gérants, tenue des assemblées, répartition des bénéfices, etc.

Exemple : Dans la SCI « Les Pins Bleus », les associés ont précisé que toute décision de vente d’un bien nécessiterait une majorité qualifiée de 75 % des parts. Cela leur évite tout blocage en cas de désaccord futur.

Clauses facultatives mais utiles

Les statuts peuvent aussi prévoir des règles spécifiques selon les souhaits des fondateurs. Ces clauses supplémentaires permettent d’anticiper certaines situations et d’adapter la gestion de la société :

Quorum : nombre minimum d’associés présents pour que l’assemblée puisse valablement délibérer.
Modalités de vote : majorité simple, absolue, ou double majorité selon les décisions.
Conditions de cession de parts : clauses d’agrément, droits de préemption, ou exclusion d’associés extérieurs à la famille.

Bon à savoir : Pour les SCI familiales, il est courant d’insérer une clause d’agrément obligeant un nouvel associé à être validé par l’unanimité ou la majorité qualifiée des membres. Cela permet de garder le contrôle au sein du cercle familial.

Étape 3 : Publier une annonce légale de création de SCI dans un journal d’annonces légales

Dans le mois qui suit la signature des statuts, les fondateurs d’une SCI ont l’obligation de faire publier une annonce légale de SCI dans un journal d’annonces légales (JAL). Cette étape est indispensable pour permettre aux tiers d’être informés de l’existence de la nouvelle société, conformément à la loi du 4 janvier 1955 et à l’article R.210-4 du Code de commerce.

Bon à savoir : Le journal choisi doit impérativement être habilité dans le département où se situe le siège social de la SCI. Il est aussi possible d’opter pour une plateforme de publication en ligne, plus rapide et souvent moins coûteuse.

Mentions obligatoires à faire figurer dans l’annonce

L’annonce légale doit contenir un certain nombre d’informations précises, permettant d’identifier la SCI et de décrire ses principales caractéristiques :

Dénomination sociale : nom complet de la société, avec le sigle s’il existe.
Forme juridique : ici, « Société Civile Immobilière » ou « SCI ».
Montant du capital social : fixe ou variable, avec indication du montant minimum si capital variable.
Adresse du siège social : cela peut être chez un associé, dans un local commercial ou une société de domiciliation.
Objet social : résumé succinct de l’activité prévue.
Durée de vie : maximum de 99 ans, sauf clause de prorogation prévue.
Identité des associés responsables : noms, prénoms et domiciles des associés indéfiniment responsables.
Identité du ou des gérants : qu’il s’agisse d’un associé ou d’un tiers.
Personnes habilitées à représenter la société : notamment en cas de pouvoirs délégués distincts de la gérance.
Greffe du tribunal compétent : celui dans le ressort du siège social.

Mentions facultatives mais recommandées

En plus des mentions exigées par la loi, l’annonce peut inclure certaines informations complémentaires, utiles à la transparence de la société :

Mode de rédaction des statuts : acte sous seing privé ou acte notarié.
Date de signature des statuts.
Modalités de cession des parts sociales.
Valeur nominale des parts sociales.
Description et évaluation des apports en nature, s’il y en a.

Exemple : Pour une SCI familiale créée dans le but de gérer un patrimoine locatif, les statuts ont été rédigés sous seing privé. L’annonce précise également que la cession des parts est soumise à l’agrément unanime des associés.

Attestation de parution : un document indispensable

Une fois l’annonce publiée, le journal ou la plateforme remet une attestation de parution. Ce document est indispensable pour compléter le dossier d’immatriculation qui sera déposé au greffe du tribunal de commerce. Sans lui, la SCI ne pourra pas obtenir son numéro SIREN ni être enregistrée au Registre du commerce et des sociétés (RCS).

Bon à savoir : Depuis l’arrêté du 19 novembre 2021, le coût de publication d’un avis de constitution est forfaitisé et fixe.

Quels documents fournir pour immatriculer une SCI ?

La dernière étape cruciale avant la naissance officielle d’une Société Civile Immobilière (SCI) est le dépôt d’un dossier d’immatriculation. Cette démarche, réalisée via le guichet unique de l’INPI, implique de réunir un ensemble de pièces justificatives. Ces documents varient en fonction de la nature des associés et du gérant, mais certaines pièces sont systématiquement requises.

Les pièces communes à toutes les SCI

Quel que soit le profil des associés ou du gérant, un dossier de création de SCI doit inclure les éléments suivants :

Les informations équivalentes à celles de l’ancien formulaire Cerfa M0 n°13958*02, saisies directement en ligne sur le site de l’INPI ;
Un exemplaire original des statuts de la SCI, daté et signé par tous les associés ;
L’acte de nomination du gérant de la SCI, sauf si celui-ci figure déjà dans les statuts ;
La déclaration des bénéficiaires effectifs, signée par le représentant légal de la SCI ;
Un justificatif de jouissance du local servant de siège social : cela peut être une quittance de loyer, un contrat de domiciliation ou encore une facture EDF ;
L’attestation de publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales.

Cas particulier : le gérant est une personne physique

Lorsque le gérant est un particulier, les documents suivants doivent être ajoutés :

Une copie lisible d’une pièce d’identité (CNI, passeport…) ;
Une déclaration sur l’honneur de non-condamnation, datée et signée de sa main ;
Une attestation de filiation (indiquant les noms des parents du gérant).

Cas particulier : le gérant est une personne morale

Si le gérant est une société (SARL, SAS, SCI, etc.), il faut fournir :

Un extrait Kbis de moins de 3 mois, émis par le registre public du pays d’immatriculation ;
Si la société est étrangère et non immatriculée dans un État membre de l’Union européenne, le représentant légal de cette personne morale devra également fournir les pièces d’un gérant personne physique (pièce d'identité, attestation de non-condamnation et de filiation).

Les documents requis pour les associés non-gérants

Les associés personnes physiques qui ne sont pas gérants n’ont pas à fournir de nombreux documents. Une copie de leur pièce d’identité suffit généralement.

Combien de temps faut-il pour créer une SCI ?

La création d’une société civile immobilière (SCI) ne se fait pas du jour au lendemain. Entre les démarches juridiques, la rédaction des statuts et les formalités administratives, le processus peut s’étendre sur plusieurs semaines.

Un démarrage souvent ralenti par la préparation

Avant toute inscription officielle, il faut réunir les associés, rédiger les statuts, ouvrir un compte bancaire pour y déposer le capital, et publier un avis de création dans un support d’annonces légales. Ces étapes peuvent prendre du temps, surtout lorsque plusieurs personnes doivent valider les décisions.

L’immatriculation : rapide une fois le dossier complet

Une fois le dossier finalisé et déposé sur le guichet unique de l’INPI, le greffe du Tribunal de commerce vérifie que toutes les pièces justificatives sont conformes. Si tout est en ordre, l’immatriculation est généralement effective dans les 24 heures suivant la validation du dossier.

Dans la pratique, toutefois, le délai peut varier de 1 à 2 semaines selon l’affluence au greffe territorialement compétent. Dans certaines zones fortement sollicitées, les délais peuvent s’allonger significativement.

Bon à savoir

Si vous souhaitez accélérer la procédure, pensez à :

Préparer en amont tous les justificatifs nécessaires (pièces d’identité, preuve de domiciliation, attestation de publication...)
Opter pour la signature électronique des statuts, souvent plus rapide que la version papier
Faire appel à un professionnel (avocat, notaire, ou service en ligne) pour éviter les erreurs fréquentes dans le dossier

FAQ – Vos questions fréquentes sur la création d’une SCI

Où déposer les statuts d’une SCI ?

Les statuts doivent être établis en deux exemplaires originaux et transmis via le guichet unique lors de la création de la société. Leur enregistrement auprès du service des impôts des entreprises (SIE) n’est requis que dans certains cas particuliers (voir ci-dessous).

Quel est le lieu d’immatriculation d’une SCI ?

L’immatriculation d’une SCI dépend de l’adresse de son siège social. La demande doit être faite en ligne sur le site de l’INPI, et le greffe compétent sera celui du Tribunal de commerce territorialement lié au siège social.

Quand faut-il enregistrer les statuts de la SCI auprès du SIE ?

L’enregistrement des statuts auprès du service des impôts des entreprises n’est obligatoire que dans des cas précis :

Les statuts ont été rédigés par un notaire, un huissier ou résultent d’une décision de justice ;
Ils incluent un apport en nature d’immeuble, de parts sociales ou d’actions.

Dans les autres situations, l’enregistrement n’est pas exigé. Le dépôt via le guichet unique suffit pour officialiser la création de la SCI.