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Quelle fiscalité pour une SCI familiale ?

Les sociétés civiles immobilières ou SCI sont des formes sociétaires particulièrement adaptées pour gérer un patrimoine immobilier, voire le développer. Les SCI familiales sont plébiscitées dans la mesure où elles permettent d’éviter les pénibles et inextricables situations d’indivision, de préparer des successions plus sereinement, ou tout simplement de faciliter la gestion d’un bien en famille. En dépit des relations familiales qui peuvent les unir, les dirigeants d’une SCI sont liés avant tout par des relations d’associés, qui jouissent donc de droits et d’obligations à proportion des parts qu’ils détiennent dans la société. Cette quote-part permet également de déterminer, le cas échéant, les bénéfices qu’ils reçoivent. Bénéfices et déficits sont d’ailleurs soumis, dans une SCI, à divers régimes fiscaux possibles. Il est ainsi offert aux dirigeants de la SCI familiale d’opter pour telle ou telle fiscalité - à grands traits une fiscalité sur les personnes ou une fiscalité sur les sociétés. Il peut être recommandé de se faire accompagner, dans ce choix délicat, par un professionnel fiscaliste et/ou comptable. Quelles sont les options ?

Fiscalité SCI familiale

L’imposition sur les revenus

Si les associés optent pour l’imposition sur les revenus, la SCI elle-même ne subira pas d’imposition. L’assiette des revenus imposés est assez simple : il s’agit des résultats de la SCI, c’est-à-dire ses recettes (loyers, etc…) auxquelles il faut soustraire ses charges diverses (taxes, personnel, travaux, etc…). Dans une imposition dite “transparente”, ces bénéfices sont considérés comme des revenus fonciers qui s’ajouteront aux autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu. Il est alors possible d’opter pour un régime dit “micro-foncier” pour les revenus inférieurs à 15000 euros, avec l’avantage significatif d’un abattement de 30%, mais sans déduction d’aucune charge. En revanche, si le régime réel d’imposition (obligatoire au-dessus de 15000 euros de revenus) n’offre pas cet abattement, il permet lui la déduction de charges et travaux. En cas de dissolution de la SCI, le choix d’une imposition sur le revenu (qui s’applique sur le boni de liquidation) permet aussi, parfois, de bénéficier d’abattements liés à la durée de détention des parts.

L’impôt sur les sociétés

La SCI peut aussi faire le choix, à travers ses dirigeants, de l’imposition sur les sociétés. Cela peut-être avantageux, par exemple, si l’on est soumis à un barème élevé d’impôt sur les revenus. En effet, si l’on choisit l’impôt sur les sociétés, c’est la SCI qui s’en acquitte et non les associés au titre de leurs revenus. Sous la barre des 38120 euros, c’est un taux de 15% qui s’applique, au-dessus de celle des 500 000 euros, c’est un taux de 31%. C’est un choix fiscal qui présente un réel avantage en matière de report des déficits sur les années fiscales ultérieures et de calcul des amortissements des biens de la SCI. En revanche, choisir l’impôt sur les sociétés signifie appliquer des règles comptables plus contraignantes, avec une vraie comptabilité, quand l’impôt sur le revenu n’implique pour la SCI qu’une comptabilité allégée.