Comment effectuer un apport en nature dans la SCI ?

Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont une forme sociétaire utilisée pour des opérations de gestion immobilière. Il s’agit d’une société qui peut, comme de nombreuses autres formes sociétaires, recevoir des apports très divers. Ces apports constitueront son capital social. A côté des apports en numéraire et des apports en industrie, il existe une catégorie d’apports qui revêt une importance particulière en SCI : les apports en nature. On pense spontanément aux apports en biens immobiliers, mais ce ne sont pas les seuls apports en nature possible au capital social d’une SCI. Focus sur les apports en nature dans la SCI, mais aussi sur les démarches à accomplir pour les incorporer au capital social sans difficulté.

Comment effectuer un apport en nature dans une SCi ?

Publier une annonce légale de modification de capital

Quels apports en nature dans la SCI ?

Le premier apport en nature qui vient à l’esprit concernant une société civile immobilière est bien sûr un apport de bien immobilier. En réalité, tous les biens meubles et immeubles peuvent être incorporés au capital social d’une SCI. Mais ce ne sont pas les seuls éléments susceptibles de constituer des apports en nature dans une SCI. Parmi les apports en nature d’une SCI, on peut aussi mentionner des parts sociales ou des actions, qui peuvent elles aussi, sous certaines conditions, être transférées à la société civile immobilière. Il convient néanmoins d’être particulièrement attentif à certains éléments lors de l’apport en nature.

Vérifications importantes avant un apport en nature d'une SCI

Les apports en nature dans une SCI peuvent être relativement simples mais nécessitent quelques précautions. Pour un apport en nature de bien meuble ou immeuble, il faut veiller à son évaluation. Une sous-évaluation lèsera celui qui apporte le bien, tandis qu’une surévaluation équivaut à une hausse trompeuse du capital social. Il faut aussi vérifier si le bien immobilier est apporté en usufruit ou en nue-propriété par exemple: dans le premier cas la SCI pourra jouir de l’usufruit (loyers etc…), dans le second il jouira de la seule propriété. Enfin, un bien peut-être apporté grevé d’un passif : un immeuble pour lequel on a contracté un emprunt par exemple, qui est transféré aussi à la SCI avec accord de la banque…

Apport en nature dans la SCI: démarches

Les démarches pour un apport en nature dans la SCI d’immeubles sont assez semblables à celles d’une cession classique. Il faut par exemple réaliser tous les diagnostics obligatoires, comme ceux relatifs à l’amiante ou au plomb. Il faut aussi réaliser une déclaration préalable pour les préemptions possibles en espace naturel sensible ou en zone d’aménagement différé. Mais surtout, l’acte doit être notarié et l’apport doit être déclaré auprès du Service de la publicité foncière.

Pour toute augmentation du captial social d'une SCI par apport en nature ou numéraire, il est obligatoire de procéder à la publication d'une annonce légale de modifcation de capital.

Pour les parts sociales et actions, il faut souvent produire une demande d’agrément acceptée par les autres associés de la société dont les actions sont apportées. Ce n’est pas une obligation pour les parts de SCI dont les statuts ne l’exigent pas ni pour les sociétés en commandite simple. Attention, tout n’est pas possible, notamment pas l’apport en nature dans la SCI de parts ou actions de sociétés qui remettrait en question son caractère civil.