Annonce légale SCI : Publication en ligne, Prix et Guide

Une annonce légale de SCI est un avis officiel publié dans un support habilité à recevoir des annonces légales (SHAL), qu'il s'agisse d'un journal d'annonces légales (JAL) imprimé ou d'un service de presse en ligne (SPEL), afin d'informer le public de la constitution d'une Société Civile Immobilière. Cette publicité s'inscrit dans une logique de transparence économique : les tiers (banques, notaires, partenaires commerciaux, administration fiscale, futurs locataires) doivent pouvoir connaître l'identité de la SCI, son siège social, son objet immobilier, le montant de son capital, sa durée de vie et les personnes qui la représentent légalement (le ou les gérants).

Cette formalité de publicité trouve son fondement dans les règles générales applicables aux sociétés civiles inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). La publication de l'annonce légale constitue une étape incontournable du processus de création : elle intervient après la signature des statuts par les associés fondateurs et conditionne l'obtention de l'attestation de parution, document indispensable pour finaliser l'immatriculation de la SCI via le Guichet unique de l'INPI.

La publication d'une annonce légale de constitution de SCI répond à plusieurs objectifs essentiels qui dépassent la simple obligation administrative :

1. Informer les tiers et assurer la transparence
L'annonce légale permet à toute personne intéressée (créanciers potentiels, partenaires, administration, locataires) de connaître l'existence de la nouvelle société, son identité juridique, son siège et ses représentants légaux. Cette transparence est un pilier du droit des affaires français et contribue à la sécurité des transactions économiques.

2. Rendre la création opposable aux tiers
Tant que l'annonce légale n'est pas publiée et que la SCI n'est pas immatriculée, la société n'a pas de personnalité morale à l'égard des tiers. Les actes accomplis avant l'immatriculation sont considérés comme des « actes accomplis pour le compte de la société en formation » et engagent personnellement leurs auteurs jusqu'à la reprise par la société immatriculée.

3. Obtenir l'attestation de parution
L'attestation de parution (ou certificat de publication) est le justificatif délivré par le support de publication une fois l'annonce validée. Ce document est une pièce obligatoire du dossier d'immatriculation déposé sur le Guichet unique de l'INPI. Sans cette attestation, le greffe du tribunal de commerce refusera systématiquement d'immatriculer la SCI.

4. Permettre l'immatriculation et l'obtention du Kbis
L'extrait Kbis est la « carte d'identité » officielle de la SCI. Il atteste de son existence juridique et contient toutes les informations essentielles sur la société. C'est ce document qui sera demandé par les banques pour ouvrir un compte professionnel, par les notaires pour les transactions immobilières, ou par l'administration fiscale pour les déclarations.

La SCI naît juridiquement par la signature des statuts entre au moins deux associés (personnes physiques ou morales), mais elle acquiert sa pleine existence vis-à-vis des tiers grâce aux formalités de publicité légale et à l'immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). La publicité légale vise à rendre la constitution de la SCI opposable à l'ensemble des tiers et à sécuriser les relations juridiques et commerciales de la société (avec les banques, notaires, locataires, fournisseurs et partenaires).

La SCI, bien que société civile par nature, est soumise à l'obligation d'immatriculation au RCS dès lors qu'elle exerce une activité (gestion locative, détention de patrimoine, etc.). Cette immatriculation lui confère la personnalité morale et lui permet d'agir en justice, de contracter, d'acquérir des biens et de s'engager auprès de tiers.

• Textes de référence : les règles de constitution et de fonctionnement des sociétés civiles sont fixées par le Code civil (articles 1832 et suivants), tandis que les obligations de publicité et d'immatriculation sont encadrées par le Code de commerce (articles R210-3 à R210-6 notamment).
• Support de publication : l'annonce doit être publiée dans un SHAL (Support Habilité à recevoir des Annonces Légales) autorisé par arrêté préfectoral dans le département du siège social de la SCI. Il peut s'agir d'un journal d'annonces légales papier (JAL) ou d'un service de presse en ligne (SPEL) habilité.
• Justificatif : l'attestation de parution est la preuve officielle de publication de l'avis. Ce document, délivré immédiatement après validation de l'annonce, doit obligatoirement être joint au dossier d'immatriculation déposé sur le Guichet unique de l'INPI.
• Délai de publication : l'annonce légale de constitution doit être publiée dans le mois suivant la signature des statuts. En pratique, il est recommandé de procéder à la publication immédiatement après la signature pour ne pas retarder l'immatriculation.

Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités de création, modification et cessation d'activité des entreprises, y compris les SCI, doivent obligatoirement transiter par le Guichet unique de l'INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Cette plateforme dématérialisée remplace définitivement les anciens Centres de Formalités des Entreprises (CFE) et les formulaires Cerfa papier comme le M0.

Le Guichet unique centralise l'ensemble des démarches et transmet automatiquement les informations aux organismes compétents : le greffe du tribunal de commerce (pour l'inscription au RCS), l'INSEE (pour l'attribution du numéro SIRET), les services fiscaux et les organismes sociaux.

Comment procéder à l'immatriculation sur le Guichet unique ?

Avant de déposer votre dossier sur le Guichet unique, vous devez avoir accompli les étapes préalables : rédaction et signature des statuts, désignation du ou des gérants, constitution et dépôt du capital social (le cas échéant), et publication de l'annonce légale de constitution. Une fois l'attestation de parution obtenue, vous pouvez créer un compte sur le site procedures.inpi.fr (de préférence via FranceConnect+) et remplir le formulaire de création d'entreprise en ligne.

Le dossier d'immatriculation d'une SCI comprend notamment : les statuts signés par tous les associés, l'attestation de parution de l'annonce légale, le justificatif de domiciliation du siège social, les pièces d'identité du ou des gérants, la déclaration de non-condamnation et de filiation, et la déclaration des bénéficiaires effectifs (DBE). Une fois le dossier complet et validé, le greffe délivre l'extrait Kbis de la SCI sous une semaine environ.

Le tarif de publication d'une annonce légale de création de SCI est forfaitaire depuis la réforme issue de la loi PACTE de 2019. Ce système de forfaitisation offre une visibilité budgétaire totale aux créateurs d'entreprise : le prix est fixe et ne dépend plus de la longueur du texte de l'annonce.

En 2026, conformément à l'arrêté ministériel du 19 novembre 2025, le tarif forfaitaire pour une annonce légale de constitution de SCI est de 191 € HT (soit 229,20 € TTC avec la TVA à 20%).

Pour les départements de La Réunion et Mayotte, le tarif est légèrement plus élevé : 223 € HT (soit 267,60 € TTC).

Ce tarif s'applique uniformément quel que soit le support de publication choisi (journal papier ou service de presse en ligne) dès lors qu'il est habilité dans le département du siège social de la SCI. Le montant engagé pour la publication de l'annonce légale fait partie des frais de constitution de la société et doit être mentionné dans l'état des actes accomplis pour le compte de la société en formation.

L'objet social de la SCI

L'objet social définit l'activité de la SCI et détermine son champ d'intervention. Il doit être suffisamment précis pour identifier la nature de l'activité immobilière exercée (acquisition, administration, gestion, location, mise en valeur de biens immobiliers), tout en restant assez large pour permettre la réalisation d'opérations accessoires (entretien, travaux, souscription d'assurances, emprunts).

Attention : l'objet social d'une SCI doit rester strictement civil. Si la société exerce une activité commerciale de façon habituelle (comme l'achat-revente de biens immobiliers), elle peut être requalifiée en société commerciale de fait avec des conséquences fiscales et juridiques importantes.

Le capital social de la SCI

Contrairement aux sociétés commerciales, il n'existe pas de capital social minimum légal pour créer une SCI. Le capital peut être fixé à 1 euro symbolique. Toutefois, un capital trop faible peut poser des difficultés pratiques : les banques apprécient la solidité financière de la société, notamment en cas de demande de prêt immobilier, et un capital crédible renforce la confiance des partenaires.

Le capital peut être fixe (toute modification nécessite une assemblée générale extraordinaire et la publication d'une annonce légale de modification) ou variable (les augmentations et réductions de capital dans les limites prévues aux statuts se font sans formalité de publicité). Si la SCI est à capital variable, l'annonce légale doit le mentionner explicitement et indiquer les bornes minimales et maximales du capital.

La gérance de la SCI

La SCI doit être dirigée par un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou des tiers, des personnes physiques ou morales. Le gérant est le représentant légal de la société : il l'engage vis-à-vis des tiers dans la limite de l'objet social et des pouvoirs qui lui sont conférés par les statuts. L'annonce légale doit mentionner l'identité complète du ou des gérants (nom, prénom, adresse personnelle).

La durée de la SCI

La durée maximale d'une SCI est de 99 ans à compter de son immatriculation au RCS. Cette durée peut être prorogée par décision des associés avant son terme. En pratique, la plupart des SCI sont constituées pour la durée maximale de 99 ans.

Le délai global de création d'une SCI dépend de la rapidité avec laquelle vous accomplissez les différentes étapes et de la complétude de votre dossier. En pratique, si vous êtes bien préparé :

• Rédaction des statuts : de quelques heures (avec un modèle adapté) à plusieurs jours (si rédaction personnalisée avec un professionnel du droit).
• Dépôt du capital : immédiat à quelques jours selon l'établissement bancaire.
• Publication de l'annonce légale : immédiate en ligne (attestation délivrée sous quelques minutes à 24h).
• Dépôt du dossier sur le Guichet unique : quelques heures si toutes les pièces sont prêtes.
• Traitement par le greffe et délivrance du Kbis : généralement 3 à 7 jours ouvrés si le dossier est complet.

Au total, il est possible de créer une SCI en moins de deux semaines si toutes les étapes sont anticipées et si le dossier est complet dès le premier dépôt. Les retards les plus fréquents sont liés à des dossiers incomplets, des erreurs dans les statuts ou l'annonce légale, ou des délais bancaires pour le dépôt du capital.

L'attestation de parution de l'annonce légale SCI doit être conservée sans limitation de durée. Elle constitue la preuve officielle que la formalité de publicité légale a bien été accomplie lors de la création de la société. Ce document peut être demandé des années après la constitution, dans de nombreuses situations :

• Par une banque, lors d'une demande de prêt immobilier ou de financement
• Par un notaire, lors d'une acquisition ou cession immobilière
• Par l'administration fiscale, lors d'un contrôle
• Par un tiers (partenaire, investisseur, locataire) souhaitant vérifier la régularité de la constitution
• En cas de contentieux ou de litige impliquant la SCI

L'annonce légale de constitution n'est que la première d'une série de publications obligatoires tout au long de la vie de la SCI. D'autres événements importants nécessitent également une publicité légale :

• Transfert de siège social : si la SCI déménage dans un autre département, deux annonces sont nécessaires (une dans l'ancien département, une dans le nouveau).
• Changement de gérant : la nomination ou la révocation d'un gérant doit être publiée.
• Modification du capital social : augmentation ou réduction du capital (sauf pour les SCI à capital variable dans les limites prévues aux statuts).
• Changement de dénomination sociale : si la SCI change de nom.
• Modification de l'objet social : si l'activité de la SCI évolue.
• Cession de parts sociales : dans certains cas, notamment si elle entraîne un changement de contrôle.
• Dissolution et liquidation : deux annonces sont nécessaires : une annonce légale de dissolution de SCI (ouverture de la liquidation) et une annonce légale de liquidation lors de la clôture de la liquidation.
• Transmission universelle de patrimoine (TUP) : en cas de dissolution sans liquidation avec transmission à l'associé unique.

Chacune de ces annonces est soumise à des mentions obligatoires spécifiques et à une tarification encadrée par arrêté ministériel. Il est essentiel de respecter ces obligations de publicité pour que les modifications soient opposables aux tiers et régulièrement inscrites au RCS.

Erreurs fréquentes à éviter

• Mauvais département de publication : l'annonce légale doit impérativement être publiée dans un support habilité dans le département du siège social de la SCI. Une publication dans un autre département rendra la démarche invalide et le dossier sera rejeté par le Guichet unique.
• Objet social trop court, trop vague ou incohérent : l'objet social doit refléter fidèlement celui inscrit dans les statuts et décrire l'activité immobilière exercée. Un objet trop restrictif pourra limiter les possibilités d'action de la SCI ; un objet trop éloigné des statuts entraînera un rejet du dossier.
• Capital variable non mentionné : si la SCI est constituée à capital variable, cette caractéristique doit obligatoirement apparaître dans l'annonce, avec les montants du capital minimum et maximum. L'omission de cette mention est une cause fréquente de rejet.
• Gérance incomplète ou erronée : l'identité du ou des gérants doit être recopiée exactement comme elle figure dans les statuts (nom, prénom, adresse). Une erreur ou une information manquante entraînera une demande de rectification.
• RCS oublié ou incorrect : la ville du greffe du tribunal de commerce où la SCI sera immatriculée doit être indiquée. Elle correspond généralement à la ville du siège social ou à la ville de rattachement du tribunal compétent.
• Incohérences entre statuts et annonce : toute discordance (orthographe de la dénomination, montant du capital, date des statuts, adresse du siège) entraînera un blocage du dossier.
• Publication tardive : l'annonce légale doit être publiée dans le mois suivant la signature des statuts. Un retard peut retarder l'immatriculation et créer des complications juridiques.
• Oubli de la clause d'agrément : si les statuts prévoient une clause d'agrément pour les cessions de parts, il est recommandé de le mentionner dans l'annonce (bien que ce ne soit pas toujours obligatoire selon les interprétations).

Bonnes pratiques pour réussir votre annonce légale SCI

• Relisez l'annonce en la comparant aux statuts, ligne par ligne : vérifiez chaque mention (dénomination, capital, siège, objet, durée, gérance, RCS) pour vous assurer de la parfaite concordance.
• Utilisez un formulaire guidé : les services de publication en ligne comme Le Légaliste proposent des formulaires avec des aides contextuelles qui réduisent le risque d'erreur.
• Faites relire par un tiers : une relecture par une personne extérieure peut permettre de détecter des coquilles ou des incohérences.
• Conservez une copie de l'annonce et de l'attestation : archivez ces documents avec le dossier de création pour référence future.
• Anticipez les délais : publiez l'annonce dès que les statuts sont signés pour ne pas retarder l'immatriculation.

Annonce légale SCI : est-ce obligatoire pour créer une SCI ?

Oui, la publication d'une annonce légale de constitution est une formalité obligatoire pour créer une SCI. Cette obligation résulte des règles de publicité applicables aux sociétés inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). L'attestation de parution délivrée par le support de publication est une pièce indispensable du dossier d'immatriculation déposé sur le Guichet unique de l'INPI. Sans cette attestation, le greffe refusera d'immatriculer la SCI et de délivrer l'extrait Kbis.

Où publier une annonce légale SCI ?

L'annonce légale de constitution de SCI doit être publiée dans un support habilité à recevoir des annonces légales (SHAL) dans le département du siège social de la société. Il peut s'agir d'un journal d'annonces légales (JAL) imprimé ou d'un service de presse en ligne (SPEL) habilité par arrêté préfectoral. La liste des supports habilités est consultable sur le site du ministère de la Culture ou directement auprès de la préfecture du département concerné. Les plateformes de publication en ligne comme Le Légaliste ne proposent que des supports habilités et vérifient automatiquement la compatibilité avec votre département.

Quand publier l'annonce légale SCI : avant ou après le dépôt du dossier ?

L'annonce légale doit être publiée après la signature des statuts et avant le dépôt du dossier d'immatriculation sur le Guichet unique de l'INPI (ou au plus tard concomitamment). En pratique, on publie l'annonce immédiatement après la signature définitive des statuts, pour obtenir l'attestation de parution et pouvoir constituer le dossier complet. Le délai légal maximum entre la signature des statuts et la publication est d'un mois. Il est possible de transmettre au Guichet unique l'attestation de parution même si l'annonce n'est pas encore effectivement parue : l'attestation mentionne alors la date de publication prévue.

Quelles informations doivent figurer dans une annonce légale SCI ?

L'annonce légale de constitution de SCI doit obligatoirement mentionner : la nature de l'acte (sous seing privé ou notarié), la date de signature des statuts, la dénomination sociale, la forme juridique (SCI), le montant du capital social (avec mention « variable » si applicable et les bornes min/max), l'adresse complète du siège social, l'objet social, la durée de la société, l'identité et l'adresse du ou des gérants, et la ville du RCS où la SCI sera immatriculée. L'ensemble de ces mentions doit être parfaitement cohérent avec les informations figurant dans les statuts.

Quel est le prix d'une annonce légale de création de SCI en 2026 ?

Le tarif de publication d'une annonce légale de constitution de SCI est forfaitaire. En 2026, conformément à l'arrêté ministériel du 19 novembre 2025, il est de 191 € HT (soit 229,20 € TTC) pour la France métropolitaine et la plupart des DOM-TOM. Pour La Réunion et Mayotte, le tarif est de 223 € HT (soit 267,60 € TTC). Ce tarif s'applique quel que soit le support de publication choisi (journal papier ou service en ligne) dès lors qu'il est habilité dans le département du siège social.

Peut-on créer une SCI avec un capital très faible ?

Oui, il n'existe aucun capital social minimum légal pour créer une SCI. Le capital peut être fixé à un montant symbolique, y compris 1 euro. Toutefois, un capital trop faible peut poser des difficultés pratiques : les établissements bancaires apprécient la solidité financière de la société lors d'une demande de prêt immobilier, et un capital crédible renforce la confiance des partenaires et des tiers. En pratique, il est conseillé de prévoir un capital cohérent avec le projet immobilier de la SCI (acquisition, financement, apports des associés).

Annonce légale SCI familiale : y a-t-il une différence ?

Non, du point de vue de la formalité de publicité légale, il n'y a pas de différence entre une SCI « classique » et une SCI familiale. L'annonce légale de constitution contient les mêmes mentions obligatoires et est soumise au même tarif forfaitaire. La différence entre ces deux types de SCI réside principalement dans la rédaction des statuts (règles entre associés, clauses de transmission, agrément, pouvoirs du gérant, répartition des bénéfices, etc.) et dans l'objectif patrimonial poursuivi (détention, transmission, anticipation successorale).

Comment obtenir l'attestation de parution de l'annonce légale ?

L'attestation de parution est délivrée par le support de publication (journal ou service de presse en ligne) après validation et paiement de l'annonce. En passant par un service en ligne comme Le Légaliste, l'attestation est généralement disponible immédiatement au format PDF, téléchargeable depuis votre espace client ou envoyée par e-mail. Ce document officiel atteste de la publication de l'annonce et doit être conservé indéfiniment avec les documents de création de la SCI.

Combien de temps conserver l'attestation de parution ?

L'attestation de parution de l'annonce légale de constitution doit être conservée sans limitation de durée. Elle constitue la preuve officielle que la formalité de publicité légale a été accomplie. Ce document peut être demandé plusieurs années après la création de la SCI par une banque, un notaire, l'administration fiscale, ou en cas de contentieux. Conservez-la dans un dossier dédié avec les statuts signés, le Kbis initial et tous les documents de constitution.

Que se passe-t-il si l'annonce légale contient une erreur ?

Si l'annonce légale contient une erreur ou une omission détectée avant le dépôt du dossier d'immatriculation, il convient de contacter le support de publication pour demander une correction (avant la parution effective) ou de publier une annonce rectificative ou additive. Si l'erreur est détectée par le greffe lors de l'examen du dossier, celui-ci émettra une demande de pièces complémentaires ou de correction, ce qui retardera l'immatriculation. Dans tous les cas, l'annonce rectificative doit être publiée dans le même support que l'annonce initiale.

Peut-on créer une SCI seul, sans associé ?

Non, une SCI doit obligatoirement être constituée par au moins deux associés (personnes physiques ou morales). C'est une caractéristique fondamentale de la société civile : le contrat de société suppose la réunion de plusieurs personnes. Si vous souhaitez détenir un bien immobilier seul via une structure sociétaire, d'autres formes juridiques peuvent être envisagées, mais elles relèvent du droit commercial (SASU, EURL avec objet immobilier sous certaines conditions).

Faut-il un notaire pour créer une SCI ?

L'intervention d'un notaire n'est pas obligatoire pour créer une SCI dans la plupart des cas. Les statuts peuvent être rédigés par acte sous seing privé (c'est-à-dire entre les associés, sans officier public). Toutefois, le recours à un notaire devient obligatoire lorsqu'un associé apporte un bien immobilier au capital de la SCI (apport en nature immobilier). Dans ce cas, l'acte d'apport doit revêtir la forme authentique et être publié au service de la publicité foncière.

Quelle est la durée maximale d'une SCI ?

La durée maximale d'une SCI est de 99 ans à compter de son immatriculation au RCS. Cette durée est fixée dans les statuts et doit être mentionnée dans l'annonce légale de constitution. Avant l'expiration de ce délai, les associés peuvent décider de proroger la durée de la société par une décision collective et la publication d'une annonce légale de prorogation.

La SCI peut-elle être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) ?

Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) : elle est « transparente » fiscalement, et les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés à proportion de leurs parts. Toutefois, les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (IS), ce qui permet notamment de déduire l'amortissement des immeubles et de réinvestir les bénéfices dans la société à un taux d'imposition potentiellement plus faible. Cette option est irrévocable et doit être mûrement réfléchie avec un conseiller fiscal. Le choix du régime fiscal n'a pas d'incidence sur l'annonce légale de constitution.