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Fin de contrat de location-gérance : les formatliés

Il y a mille façons de devenir entrepreneur: créer son commerce, choisir une forme sociétaire à plusieurs, devenir franchisé, faire le choix d’un contrat de location-gérance...Cette dernière solution est originale puisqu’elle permet au locataire-gérant d’exploiter un fonds de commerce à ses risques et périls. Ceci signifie que le propriétaire du fonds le met à sa disposition moyennant rétribution, et que chacune des deux parties doit respecter un certain nombre d’obligations. Il arrive évidemment que le contrat de location-gérance s’achève: les raisons pour lesquelles un tel contrat se termine peuvent être nombreuses, depuis le manquement d’une partie à ses obligations jusqu’à la simple rupture amiable...Que se passe-t-il lors de la fin d’un contrat de location-gérance ? Quelles sont les obligations légales de chacune des parties ? Quelles sont les formalités à accomplir ? Focus sur un moment crucial dans la vie de multiples entreprises.

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Sommaire

  1. Fin d’une location-gérance : les différentes raisons
  2. Fin d’une location gérance : quelles conséquences pour le propriétaire et le locataire gérant ?
  3. Quelles formalités pour la fin d’un contrat de location-gérance ?

Fin d’une location-gérance : les différentes raisons

Un contrat de location gérance peut trouver sa fin pour de multiples raisons, qui ne sont pas toujours liées à un conflit entre le propriétaire du fonds et le locataire-gérant. Plusieurs cas de figure existent, dans lesquels aucune intervention des parties n’est requise. C’est le cas par exemple de l’arrivée à terme du contrat de location-gérance. Il n’est pas légalement de tacite reconduction, même si une clause peut tout à fait prévoir cette reconduction tacite entre les parties (dans ce cas, d’ailleurs, sans recourir aux formalités de publicité légale comme lors de la première passation du contrat). Evidemment, le fait que le locataire-gérant “squatte” les lieux après la période prévue au contrat ne lui donne aucun droit à occupation. Le contrat n’est pas toujours à durée déterminée. Dans le cas d’une durée indéterminée, il est essentiel que les parties conviennent d’un délai de préavis d’une durée raisonnable (généralement indexée sur la durée de leurs relations contractuelles). Libre alors à la partie qui le souhaite de donner congé à l’autre.

Dans certains cas, le contrat peut être résilié par le biais d’une clause (qu’on dit “résolutoire”) prévoyant spécifiquement telle ou telle situation. Sa résiliation peut aussi être prononcée par un juge, généralement lorsque les parties sont en conflit parce que l’une d’elles n’a pas respecté ses obligations. Attention, ce cas doit être bien distingué de la nullité du contrat de location-gérance. Dans l’hypothèse d’une résiliation, le contrat cesse de produire ses effets pour l’avenir. Dans l’hypothèse d’une nullité du contrat, le contrat de location-gérance est réputé n’avoir aucun effet dès sa conclusion. C’est la conséquence d’un vice particulièrement important dans la conclusion du contrat elle-même (par exemple, le propriétaire a été berné sur l’identité du preneur). Dans certains cas, le contrat de location-gérance ne “s’achève” que pour les tiers: par exemple, si les parties ont méconnu leurs obligations communes de publicité légale, cela ne signifie pas que le contrat ne s’applique pas entre elles. Cela veut juste dire que ni le propriétaire ni le locataire-gérant ne pourront opposer leur contrat à des tiers qui, en tout état de cause, n’auront jamais été informés de sa conclusion, comme la loi l’impose pourtant.

Fin d’une location gérance : quelles conséquences pour le propriétaire et le locataire gérant ?

La fin d’une location-gérance est souvent bien plus complexe que la simple location d’un appartement ou d’un local commercial ! C’est une solution extrêmement pratique pour ne pas être obligé de trouver une mise de départ ou de prendre un risque entrepreneurial mais c’est aussi une formule qui possède quelques contraintes. Il faut, en tout premier lieu, une restitution du fonds en location-gérance dans un état tout à fait semblable à celui qui existait lors de la passation du contrat. Le propriétaire doit retrouver l’intégralité des matériels, machines, et autres données informatiques qu’il avait fournies au locataire-gérant. A noter que les stocks ne font pas partie du fonds et que le propriétaire n’est en rien obligé de les reprendre, sauf clause contraire dans le contrat de location-gérance. En bref: un état des lieux précis devra être effectué, qui peut toujours donner lieu à contestation de la part d’une des parties…

L’autre question épineuse est celle de la valeur du fonds de commerce. Le principe de la location-gérance est clair et net : les variations de valeur du fonds, en positif ou en négatif, sont à la charge ou au bénéfice du propriétaire. Concrètement cela signifie que le propriétaire supportera les pertes si la location-gérance n’a pas eu de résultats positifs, et qu’à l’inverse il empochera la plus-value en cas d’exploitation réussie par le locataire-gérant. Il existe cependant des exceptions à cette règle générale : en cas de gestion défaillante et fautive du locataire-gérant, le propriétaire pourra non seulement faire résilier le contrat mais aussi refuser de prendre en charge les pertes liées à ces fautes de gestion. Et pour anticiper, à l’inverse, une gestion efficace et particulièrement profitable au fonds, il est possible de prévoir que le locataire-gérant percevra une indemnité en cas de plus-value. Idem en cas d’apport de nouvelle clientèle. Enfin, se pose la question des salariés : si le propriétaire n’est pas tenu de reprendre les stocks, en revanche, les contrats de travail se poursuivent même après la fin du contrat de location-gérance. 

Quelles formalités pour la fin d’un contrat de location-gérance ?

Le contrat de location-gérance comporte des conséquences pour les parties mais aussi pour les tiers. Par exemple, les créanciers, qui peuvent exiger le paiement de leurs créances dès la fin du contrat. Il est donc absolument essentiel que les tiers (créanciers, concurrents, administrations, clients, salariés parfois…) puissent prendre connaissance de la fin d’un contrat de location-gérance. C’est l’objet de l'annonce légale. Comme lors de sa conclusion, le contrat de location-gérance doit, lorsqu’il s’achève, donner lieu à publication d’une annonce légale dans un journal d’annonces légales (JAL). Dans les deux semaines qui suivent l’extinction du contrat, il est obligatoire de faire paraître un avis dans une publication habilitée par le Ministère de la Culture et de la communication à diffuser des annonces légales. Il est tout à fait possible, pour les parties, d’avoir recours pour économiser du temps et des moyens, d’avoir recours à un service en ligne de publication d’annonces légales afin d’annoncer la fin du contrat de location-gérance.