attestation : 7j/7 - 24 h/24

Fermer une SCI sans vendre le bien immobilier : solutions, étapes et erreurs à éviter

Il est possible de fermer une SCI sans vendre le bien immobilier, mais le bien doit être attribué, partagé ou repris par un associé avant la radiation définitive. La solution dépend de la situation de la SCI : présence de dettes, accord entre associés, origine du bien, valeur du patrimoine et comptes de liquidation. Avant de publier l'annonce légale de dissolution de SCI puis l'annonce de liquidation, il faut donc anticiper le sort du bien pour éviter un blocage, un conflit entre associés ou une erreur dans le dossier de radiation. Dans tous les cas, l'attribution en nature d'un bien immobilier déclenche un acte notarié obligatoire et un droit de partage de 2,5 % sur la valeur du bien.

  1. Peut-on fermer une SCI sans vendre le bien ?
  2. Les étapes de la dissolution-liquidation d’une SCI
  3. Les questions à se poser avant toute décision
  4. Les solutions pour conserver le bien immobilier
  5. L’acte notarié et le droit de partage
  6. Que faire si un seul associé veut garder le bien ?
  7. Que se passe-t-il si la SCI a encore des dettes ?
  8. La fiscalité : boni de liquidation et plus-value
  9. Quelles annonces légales prévoir ?
  10. Les erreurs fréquentes à éviter
  11. Questions fréquentes

Jean-François Lemercier, fondateur de LeLegaliste.fr

Rédigé par Jean-François Lemercier

Expert vérifié 18 ans d’expérience

Fondateur de LeLegaliste.fr
Vice-président — 100 000 Entrepreneurs
Enseignant — Sciences Po

Entrepreneur engagé et spécialiste de la création d’entreprise, Jean-François Lemercier a fondé LeLegaliste.fr en 2013 avec pour mission de simplifier les formalités liées aux annonces légales. Fort de plus de 18 années d’enseignement à Sciences Po et de son engagement au sein de 100 000 Entrepreneurs, ses analyses et retours d’expérience nourrissent l’ensemble des guides publiés sur Lelegaliste.fr.

LinkedIn Contact


Peut-on fermer une SCI sans vendre le bien immobilier ?

Oui, une SCI peut être fermée sans vendre le bien immobilier qu'elle détient. En revanche, le bien ne peut pas rester au nom d'une société radiée. Avant la radiation, il faut donc organiser juridiquement sa sortie du patrimoine de la SCI.

Bon à savoir : fermer la SCI ne signifie pas automatiquement vendre le bien. Mais le bien doit changer de titulaire : il peut être attribué à un associé, partagé entre les associés en indivision, ou repris par l'apporteur initial selon les règles prévues dans les statuts et les décisions de liquidation. Dans tous les cas, toute attribution en nature d'un bien immobilier nécessite un acte notarié et entraîne le paiement d'un droit de partage de 2,5 % sur la valeur du bien attribué (article 746 du CGI).

La vraie question n'est donc pas seulement « comment fermer la SCI ? », mais plutôt : « qui devient propriétaire du bien une fois la SCI disparue, et selon quelles conditions ? ». Cette décision doit être prise avant la clôture de liquidation. La procédure de dissolution-liquidation d'une SCI est encadrée par les articles 1844-7 et suivants du Code civil, et peut durer entre quelques mois et trois ans selon la complexité de la situation.

Attention : si le bien immobilier n'a pas été attribué ou traité avant la radiation, le dossier peut devenir incohérent. Une société radiée ne peut pas continuer à porter durablement un immeuble dans son patrimoine.

Les étapes de la dissolution-liquidation d'une SCI avec un bien immobilier

Fermer une SCI sans vendre le bien suit la même procédure qu'une dissolution classique, avec une attention particulière portée au sort du bien immobilier. La procédure se déroule en trois grandes phases.

Étape Ce qu'il faut faire Délai / point de vigilance
1. Décision de dissolution Les associés votent la dissolution en assemblée générale extraordinaire et nomment un liquidateur. Décision irrévocable une fois actée. Prévoir un PV d'AGE.
2. Publication de l'annonce légale de dissolution Publier un avis de dissolution dans un support d'annonces légales habilité du département du siège social. Dans le mois suivant la décision. L'attestation de parution est indispensable pour le dossier au guichet unique.
3. Dépôt au Guichet unique INPI Déposer le dossier de dissolution (PV + attestation de parution + déclaration de non-condamnation du liquidateur) sur le guichet unique de l'INPI. La SCI conserve sa personnalité morale pendant toute la phase de liquidation.
4. Opérations de liquidation Le liquidateur réalise l'actif (traitement du bien immobilier), apure le passif (dettes, impôts, prêt), et établit les comptes de liquidation. Durée légale maximale : 3 ans (article 1844-8 du Code civil). La phase de traitement du bien est souvent la plus longue.
5. Assemblée de clôture Les associés approuvent les comptes définitifs de liquidation et prononcent la clôture. Le sort du bien doit être définitivement réglé à ce stade.
6. Publication de l'annonce de liquidation Publier un avis de dissolution constatant la clôture des opérations de liquidation dans un support d'annonces légales habilité. Publication dans le mois suivant l'assemblée de clôture. Depuis le 1er octobre 2024, une attestation de régularité fiscale et sociale est obligatoire au moment de la clôture.
7. Radiation Le liquidateur dépose le dossier de radiation sur le guichet unique dans le mois suivant la publication de l'annonce de liquidation. La radiation met définitivement fin à l'existence juridique de la SCI.
Bon à savoir : depuis le 1er octobre 2024, pour toute liquidation amiable, il est obligatoire de fournir une attestation de régularité sociale et une attestation fiscale de compte à jour au moment de la clôture de la procédure.

Les questions à se poser avant de fermer une SCI qui possède un bien

Avant de lancer la dissolution, il faut faire un diagnostic patrimonial. Cette étape évite de découvrir trop tard qu'un associé refuse l'attribution, qu'un emprunt est encore en cours ou que le bien ne peut pas être transmis aussi simplement que prévu.

Question Pourquoi c'est important ? Point de vigilance
Le bien est-il totalement payé ? Un emprunt en cours peut compliquer la liquidation. La banque peut demander un remboursement anticipé ou un accord préalable au transfert.
Tous les associés sont-ils d'accord ? La fermeture implique des décisions collectives. Un désaccord peut bloquer l'attribution du bien et retarder la clôture.
Qui veut récupérer le bien ? La solution dépend du ou des bénéficiaires. Un associé seul peut devoir verser une soulte aux autres pour rééquilibrer le partage.
Quelle est la valeur réelle du bien ? Elle sert à calculer le droit de partage, le boni de liquidation et les éventuelles plus-values. Une sous-évaluation peut créer un risque fiscal ou familial.
Les statuts prévoient-ils une règle particulière ? Certains statuts organisent déjà les modalités de partage ou prévoient une attribution préférentielle. Vérifier les clauses avant de décider, notamment en cas d'apport en nature initial.
La SCI a-t-elle des dettes ? Les créanciers doivent être payés avant le partage des actifs. Le bien peut devoir être vendu si la SCI ne peut pas régler son passif autrement.
Y a-t-il des comptes courants d'associés ? Ils doivent être remboursés avant la distribution du boni. Le remboursement d'un compte courant d'associé n'est pas imposable, contrairement au boni.
Conseil pratique : avant de publier la première annonce légale, préparez une liste des actifs, des dettes, du prêt immobilier, des comptes bancaires, des loyers en attente, des comptes courants d'associés et de la valeur estimée du bien. Ce travail préalable évite les blocages en cours de procédure.

Les solutions pour garder le bien immobilier après la fermeture de la SCI

Plusieurs solutions sont possibles, mais elles n'ont pas les mêmes conséquences juridiques et fiscales. Le bon choix dépend du nombre d'associés, de leur accord, de la composition du patrimoine de la SCI et de la présence ou non d'un prêt en cours.

Solution Dans quel cas ? À anticiper
Attribution en nature du bien à un associé Un associé souhaite récupérer seul le bien lors de la liquidation. Acte notarié obligatoire + droit de partage de 2,5 % sur la valeur du bien. Prévoir une soulte si la valeur dépasse les droits de cet associé.
Partage du bien entre associés (indivision) Plusieurs associés souhaitent conserver le bien ensemble. Ils deviennent propriétaires en indivision. L'acte de partage notarié reste obligatoire et le droit de partage de 2,5 % s'applique.
Reprise du bien par l'apporteur initial Le bien avait été apporté à la SCI par un associé (apport en nature). Vérifier les statuts, l'acte d'apport et les conséquences fiscales. L'associé peut demander sa restitution, sous réserve de compensation si la valeur excède ses droits.
Vente du bien à un associé avant clôture Un associé rachète le bien à la SCI pendant les opérations de liquidation. Fixer un prix cohérent avec la valeur de marché. Des droits d'enregistrement et une éventuelle plus-value sont à anticiper.
Transmission universelle de patrimoine (TUP) Uniquement lorsque toutes les parts sont réunies entre les mains d'un associé unique personne morale. Le patrimoine (y compris le bien) est transféré automatiquement sans nommer de liquidateur. Depuis le 1er octobre 2024, la TUP doit être publiée dans un journal d'annonces légales et au BODACC.
Maintien de la SCI La fermeture crée plus de risques ou de coûts que d'avantages. Parfois, modifier ou maintenir la SCI (changement de gérant, réduction d'objet) est plus simple que de la radier.
Point d'attention : garder le bien sans vendre peut être plus complexe qu'une vente classique. Il faut gérer l'acte notarié, le droit de partage, les comptes de liquidation, les éventuelles plus-values et l'accord de tous les associés. Le recours à un notaire est systématiquement nécessaire dès lors qu'un bien immobilier est attribué en nature.

L'acte notarié et le droit de partage : ce qu'il faut prévoir

C'est l'un des points les plus souvent sous-estimés dans la fermeture d'une SCI avec un bien immobilier. Contrairement à une simple répartition de trésorerie, l'attribution en nature d'un immeuble ne peut pas se faire sans formalités particulières.

Deux obligations s'imposent systématiquement lors de l'attribution d'un bien immobilier en nature :

 
L'acte notarié obligatoire
Tout transfert de propriété immobilière doit être constaté par acte authentique. Le notaire prend en charge la publicité foncière, qui rend le transfert opposable aux tiers. Les frais notariés représentent généralement entre 2 et 3 % de la valeur du bien.
 
Le droit de partage à 2,5 %
Prévu par l'article 746 du Code général des impôts, ce droit s'applique sur la valeur nette du bien attribué. Il est dû que le bien soit attribué à un seul associé ou partagé entre plusieurs. L'acte de partage doit être enregistré dans le mois qui suit (article 635, 1-7° du CGI).
Exemple chiffré : pour un bien immobilier estimé à 300 000 €, le droit de partage s'élève à 7 500 € (300 000 × 2,5 %). À cela s'ajoutent les frais notariés pour l'acte d'attribution et la publicité foncière.

Que faire si un seul associé veut garder le bien ?

Si un seul associé souhaite conserver le bien, il faut éviter de traiter la situation comme une simple formalité. Les autres associés ont aussi des droits sur la valeur du patrimoine de la SCI, même s'ils ne veulent pas garder l'immeuble.

Cas 1 : les autres associés sont d'accord

Le bien peut être attribué à l'associé intéressé lors de la clôture de liquidation, via un acte notarié. Si la valeur du bien excède les droits de cet associé dans la SCI, il devra verser une soulte aux autres pour rééquilibrer le partage. Cette soulte est fixée en tenant compte de la valeur vénale du bien et des apports respectifs de chaque associé.

Cas 2 : les associés ne sont pas d'accord sur la valeur

Il est préférable de faire estimer le bien par un professionnel avant de décider. Une valeur trop basse peut provoquer un conflit, surtout dans une SCI familiale où certains associés veulent sortir et d'autres conserver le patrimoine. Une sous-évaluation peut également exposer à une contestation fiscale.

Cas 3 : un associé veut garder le bien mais ne peut pas indemniser les autres

La fermeture de la SCI peut devenir difficile. Il faut alors envisager un étalement de la soulte négocié entre associés, un rachat de parts en amont de la dissolution, ou, si aucun accord n'est trouvé, la vente du bien et le partage du produit. Le maintien temporaire de la SCI le temps de trouver une solution peut également être envisagé.

Bon réflexe : dans une SCI familiale, il est souvent préférable de régler d'abord l'accord entre associés par écrit — avec une estimation du bien — avant de commencer les formalités de dissolution. Cela évite de bloquer la procédure en cours de route.

Peut-on garder le bien si la SCI a encore des dettes ?

La présence de dettes change complètement l'analyse. Avant de répartir un bien entre les associés ou de l'attribuer à l'un d'eux, le liquidateur doit traiter le passif de la SCI. Le liquidateur qui distribue des actifs sans avoir payé les créanciers engage sa responsabilité personnelle.

Type de dette Conséquence possible Question à vérifier
Prêt immobilier La banque peut refuser le transfert du bien sans garantie ou exiger le remboursement anticipé. Le prêt est-il soldé ou un associé peut-il le reprendre avec accord de la banque ?
Dette fiscale (IS, IR, TVA) La clôture peut être retardée. L'administration peut poursuivre les associés même après la radiation. Les impôts dus par la SCI sont-ils intégralement réglés ?
Charges de copropriété Un passif peut subsister après la décision de liquidation. Le syndic a-t-il été intégralement payé, y compris pour l'exercice en cours ?
Travaux ou factures en attente Les comptes de liquidation peuvent être incomplets si certaines factures ne sont pas connues. Toutes les dettes connues et prévisibles ont-elles été recensées ?
Compte courant d'associé Un associé peut être créancier de la SCI. Ce remboursement doit intervenir avant le partage du boni. Le remboursement des comptes courants est-il prévu dans les comptes de liquidation ?
Attention : si la SCI ne peut pas payer ses dettes autrement qu'en vendant le bien, la conservation du bien devient impossible. La vente peut alors être la seule issue pour régler les créanciers et clôturer proprement la liquidation.

La fiscalité à anticiper : boni de liquidation et plus-value

Fermer une SCI sans vendre le bien n'exonère pas de toute fiscalité. Deux sujets doivent être anticipés : la taxation du boni de liquidation et l'imposition de la plus-value immobilière latente.

Le boni de liquidation

Le boni de liquidation correspond à ce qui reste à distribuer aux associés après remboursement de toutes les dettes et restitution des apports. Il est imposé entre les mains des associés. Pour une SCI à l'IR, il est soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % — incluant 12,8 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux — ou, sur option, au barème progressif. À cela s'ajoute le droit de partage de 2,5 % sur la valeur des actifs distribués. Il est conseillé de provisionner au moins 33 % de la valeur du boni attendu avant d'engager la procédure.

La plus-value immobilière latente

Lorsque le bien est attribué en nature à un associé — sans être vendu — une plus-value peut être constatée entre la valeur d'acquisition par la SCI et la valeur retenue lors de l'attribution. Cette plus-value est calculée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers pour une SCI à l'IR, avec les abattements pour durée de détention. Elle doit être déclarée même en l'absence de vente effective.

Conseil : avant de décider de fermer la SCI sans vendre, il est vivement recommandé de consulter un expert-comptable ou un notaire pour estimer la charge fiscale globale (droit de partage + boni + éventuelle plus-value). Dans certains cas, la vente du bien peut s'avérer fiscalement plus avantageuse.

Quelles annonces légales prévoir pour fermer une SCI avec un bien immobilier ?

La fermeture d'une SCI nécessite deux annonces légales distinctes publiées dans un support d'annonces légales habilité du département du siège social : une annonce de dissolution, puis une annonce de liquidation. Le fait de conserver le bien plutôt que de le vendre ne supprime pas ces deux publications obligatoires. Pour une parution légale conforme, le choix du support doit correspondre au département du siège social de la SCI.

Les deux annonces n'ont pas le même rôle ni le même moment de publication :

 
Annonce légale de dissolution
Elle annonce la décision de dissoudre la SCI, la date d'effet de la dissolution et la nomination du liquidateur. Elle doit être publiée dans le mois suivant la décision de dissolution. L'attestation de parution est indispensable pour le dépôt du dossier au guichet unique INPI. .
 
Annonce légale de clôture de liquidation
Elle annonce la clôture des opérations de liquidation, après approbation des comptes définitifs par les associés. Elle ne peut être publiée qu'une fois le sort du bien définitivement réglé et les comptes arrêtés. Le liquidateur dispose ensuite d'un mois pour déposer le dossier de radiation sur le guichet unique. 
Conseil de rédaction : l'annonce légale n'a pas vocation à détailler tout le partage immobilier. En revanche, elle doit rester cohérente avec les décisions prises, notamment sur l'identité du liquidateur, la date de clôture de liquidation et la demande de radiation. Depuis le 1er octobre 2024, une attestation de régularité fiscale et sociale est requise dans le dossier de clôture. Pour aller plus loin sur les mentions obligatoires et les formulations à respecter, consultez notre guide pour bien rédiger une annonce légale de dissolution.

Les erreurs fréquentes à éviter avant de fermer une SCI et garder le bien

Erreur Pourquoi c'est risqué ? Bonne pratique
Radier la SCI trop vite Le bien ou une dette peut ne pas avoir été correctement traité. Une société radiée ne peut plus agir juridiquement. Finaliser le sort du bien et l'acte notarié avant de publier l'annonce de liquidation.
Oublier l'accord des associés Un associé peut contester l'attribution ou la valeur retenue, et bloquer la clôture. Formaliser l'accord entre associés par écrit avant de lancer les formalités de dissolution.
Sous-estimer le bien Risque de conflit entre associés et de redressement fiscal sur la base d'une valeur vénale rectifiée. Utiliser une valeur réaliste et justifiable, idéalement issue d'une estimation professionnelle.
Ignorer le prêt immobilier La banque peut bloquer le transfert du bien ou exiger un remboursement anticipé. Contacter l'établissement prêteur en amont de la liquidation pour connaître ses conditions.
Confondre parts sociales et propriété du bien Détenir des parts de SCI ne signifie pas posséder directement l'immeuble. Le transfert nécessite un acte notarié. Organiser le transfert de propriété immobilière via acte authentique et publicité foncière.
Oublier le droit de partage Le droit de partage de 2,5 % est dû sur la valeur du bien attribué, même sans vente. Ne pas le provisionner peut créer une difficulté financière. Intégrer le droit de partage dans le budget de clôture dès le début de la procédure.
Publier l'annonce de liquidation avant que le partage soit réglé Le dossier de radiation peut devenir incohérent si le bien n'a pas encore été attribué. Ne publier l'annonce de clôture de liquidation qu'après signature de l'acte notarié d'attribution.
Ne pas prévoir les obligations fiscales post-clôture Dans les 60 jours suivant la clôture, une déclaration des résultats doit être transmise aux impôts. Anticiper les obligations déclaratives finales avec un expert-comptable.
À retenir
  • Une SCI peut être fermée sans vendre le bien, mais le bien doit sortir du patrimoine social avant la radiation, via attribution, partage ou reprise.
  • Toute attribution en nature d'un bien immobilier nécessite un acte notarié et entraîne le paiement d'un droit de partage de 2,5 % (article 746 du CGI).
  • Les dettes, le prêt immobilier et les comptes courants d'associés doivent être apurés avant la clôture et le partage des actifs.
  • Deux annonces légales sont obligatoires : l'annonce de dissolution, puis l'annonce de clôture de liquidation.
  • Depuis le 1er octobre 2024, une attestation de régularité fiscale et sociale est exigée à la clôture de toute liquidation amiable.
  • Le boni de liquidation est imposé à 30 % (PFU) ; une plus-value latente peut également être constatée lors de l'attribution du bien en nature.
  • La durée légale maximale entre dissolution et clôture de la liquidation est de 3 ans (article 1844-8 du Code civil).

Fermez votre SCI avec des annonces légales conformes

Préparez vos annonces de dissolution et de liquidation en ligne, selon la situation de votre SCI, et obtenez votre attestation de parution rapidement.

Publier mon annonce

Questions fréquentes sur la fermeture d'une SCI sans vendre le bien

Peut-on fermer une SCI et garder le bien immobilier ?

Oui, mais le bien doit être attribué, partagé ou repris avant la radiation définitive de la SCI. L'attribution nécessite un acte notarié et entraîne le paiement d'un droit de partage de 2,5 %.

Le bien peut-il rester au nom d'une SCI radiée ?

Non. Une société radiée n'a plus de personnalité morale et ne peut plus être titulaire d'un droit de propriété. Le bien doit impérativement être traité dans les opérations de liquidation avant la radiation.

Un seul associé peut-il récupérer le bien de la SCI ?

Oui, si les conditions juridiques et financières sont réunies : accord des autres associés, acte notarié et versement d'une éventuelle soulte si la valeur du bien excède ses droits dans la société.

Faut-il un notaire pour fermer une SCI avec un bien immobilier ?

Oui, dès lors qu'un bien immobilier est attribué en nature à un associé lors de la liquidation, un acte authentique est obligatoire. Le notaire prend également en charge la publicité foncière pour rendre le transfert de propriété opposable aux tiers.

Quel est le droit de partage lors de la fermeture d'une SCI ?

Le droit de partage est fixé à 2,5 % de la valeur nette du bien immobilier attribué en nature (article 746 du CGI). Il s'applique que le bien soit attribué à un seul associé ou partagé entre plusieurs. L'acte de partage doit être enregistré dans le mois qui suit.

Faut-il vendre le bien pour fermer une SCI avec des dettes ?

Pas nécessairement, mais si la SCI ne peut pas régler ses créanciers autrement (apport de trésorerie par les associés, remboursement du prêt), la vente du bien peut devenir incontournable. Le liquidateur doit apurer l'intégralité du passif avant tout partage.

Faut-il publier une annonce légale pour fermer une SCI ?

Oui. La fermeture d'une SCI nécessite obligatoirement deux annonces légales : une annonce de dissolution publiée dans le mois suivant la décision des associés, et une annonce de clôture de liquidation publiée après approbation des comptes définitifs.

Quand publier l'annonce de liquidation d'une SCI ?

Elle doit être publiée après l'assemblée générale de clôture, une fois que le sort du bien est définitivement réglé (acte notarié signé) et que les comptes de liquidation sont approuvés. Le liquidateur dispose ensuite d'un mois pour déposer le dossier de radiation sur le guichet unique INPI.

Combien de temps prend la fermeture d'une SCI avec un bien immobilier ?

La procédure dure généralement entre 6 mois et 2 ans lorsqu'un bien immobilier est en jeu, selon la complexité des opérations et l'accord entre associés. La durée légale maximale entre la dissolution et la clôture de la liquidation est de 3 ans, fixée par l'article 1844-8 du Code civil.

Votre annonce légale
Votre annonce légale au meilleur prix :